Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở tại một ngã ba đường. Sau những năm tăng trưởng mạnh mẽ, ngành này hiện đối mặt với bài toán phức tạp: không phải hạ lãi suất trở về mức cũ, mà là cần thiết phải tái thiết kế toàn bộ cấu trúc dòng vốn. Đây là nhận định của TS. Nguyễn Văn Lộc, Giám đốc Chương trình đào tạo Kinh doanh Thương mại tại Đại học Phenikaa, một chuyên gia có nhiều năm theo dõi diễn biến thị trường tài chính Việt Nam.

Quan điểm này không chỉ phản ánh một lập trường cá nhân, mà đó là tiếng nói của cộng đồng chuyên gia kinh tế, khi nhiều tổ chức quốc tế cũng bắt đầu đặt câu hỏi về tính bền vững của mô hình tài chính bất động sản hiện tại.

Dòng vốn bất động sản: Bất ổn từ cơ cấu

Trong giai đoạn 2015-2021, bất động sản Việt Nam thu hút hơn 150 tỷ USD vốn nước ngoài, trong khi dòng vốn nội địa cũng tăng đột biến. Tuy nhiên, 70-80% dòng vốn này đã được hấp thụ từ các khoản vay ngân hàng với lãi suất thấp kỷ lục (dưới 4% cho vay dài hạn), cùng với các khoản tín dụng không được giám sát chặt chẽ từ các công ty tài chính.

Khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu siết chặt chính sách tiền tệ từ năm 2022 để kiểm soát lạm phát, lãi suất tăng lên 8-10% và cao hơn, thì bất động sản Việt Nam bỗng chốc chuyển từ trạng thái "sốt nóng" sang "lạnh cóng". Đây không phải sự cố thị trường thông thường, mà là hệ quả của sự mất cân đối cơ cấu trong các nguồn vốn.

"Vấn đề không phải lãi suất cao hay thấp, mà là sự phối trộn giữa các nguồn vốn có chi phí khác nhau không được sắp xếp hợp lý," TS. Lộc nhận định.

Mô hình cấu trúc vốn mới: Đa dạng hóa nguồn cấp

Để giải quyết vấn đề này, các chuyên gia đề xuất rằng Việt Nam cần đa dạng hóa nguồn vốn cho bất động sản. Thay vì dựa quá nặng trên tín dụng ngân hàng, thị trường cần phát triển các công cụ tài chính khác như:

**Trái phiếu bất động sản và REIT:** Các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Singapore đã chứng minh hiệu quả của các công cụ này. Singapore có 16 REIT niêm yết với giá trị vốn hóa hơn 50 tỷ SGD. Việt Nam hiện chỉ có 4 REIT hoạt động, cho thấy tiềm năng phát triển khổng lồ.

**Vốn cổ phần trực tiếp:** Thay vì vay vốn 100%, các dự án bất động sản có thể chấp nhận tỷ lệ vốn chủ sở hữu cao hơn (40-50% thay vì 20-30% hiện nay).

**Quỹ đầu tư bất động sản:** Các quỹ này có thể huy động vốn từ các nhà đầu tư dài hạn như bảo hiểm, quỹ hưu trí, giảm áp lực từ tín dụng ngân hàng.

Theo dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ cho vay bất động sản tính đến quý III năm 2023 đạt 1.980 tỷ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, độ tập trung vào vay ngân hàng vẫn ở mức 92%, cao đáng kể so với các nước ASEAN khác.

Bài học từ khu vực và bước đi tương lai

Indonesia và Thái Lan đã phát triển thị trường trái phiếu bất động sản với quy mô hơn 20 tỷ USD, trong khi tỷ lệ tín dụng ngân hàng ch

Xem thêm

→ Vay nợ công của Anh tháng 4 cao nhất kể từ đại dịch Covid-19

→ Giá dầu, xe điện và lãi suất: 5 điểm nóng kinh tế thế giới 22/5/2026

→ Cổ đông nội bộ Amrep Corp "xuống tiền" 122.000 USD: Tín hiệu gì cho nhà đầu tư?